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老朽化マンションの耐用年数を計算するのに新工法が。減価償却は!

      2021/07/01

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20171016_wb_nl02_cd656bc40e4aa5d8_9 マンションを購入するとき、何も考えずに購入していませんか。?

賃貸マンションにしても分譲マンションにしても中古マンションを購入する時には 考えなければならないことがあります。

売買するときの価値を計算するときに必要になるのですね。

賃貸マンション経営にあたっては、もっとも頭の痛いところがあります。

それは、マンションには耐用年数があるということです。

これは、分譲マンションでも同じことなのですが、 分譲マンションの場合、管理会社がやってくれることなのです。

鉄骨鉄筋コンクリートのマンションで47年たちまづと減価償却は0になります。

つまり、耐用年数が47年ということになるのですね。

この時点で、建物価値がゼロになったということなのですね。

しかも、この減価償却は経費計上ができますので税金的にもお得です。

ところが、47年を過ぎますと減価償却の経費計上ができなくなりますので、 利益が計上になります。

つまり、計算上は建物の価値はゼロになるということなのですね。

すると、税金を払う可能性が大きくなるということなのですね。

ちなみに、減価償却期間は建物によって変わります。

50年も経てば建て替えも検討することになります。

その点、1棟マンションは自分で管理することが必要になってきますが、 複合マンションですと、管理会社が管理し積立金も管理してくれます。

この点は、非常に助かります。

しかし、今度、三井不動産が、新しい工法を開発しました。

今年は、不動産の価格が値上がりしバブル時代を抜いたとも言われています。

でも、実際は不動産のお値段はあがっているのですが 残念ながら、家賃は上がっていないのです。

ですから、あまりマンションは動いていないかもしれませんね。

ところで、テレビのニュースでもやっていましたが、 鉄骨鉄筋コンクリートは耐用年数が47年なのですが、 そろそろ老朽化マンションが増えてきているのです。

しかも、複合マンションでは建て替えには5分の4のオーナーの賛成が必要です。

5分の4と言いますと8割ですから、なかなかの数字です。

また、分譲マンションでも、年齢の高い方が多く住むマンションでは、建て替え需要は高くありません。

なぜならば 、働くことがなくなってきているのですからとても建て替えの費用を出すことは 難しくなってきているのです。

また、地震等により建物価格の2分の1を超える大規模滅失には 議決権の4分の3以上の賛成が必要になってきます。

これも、今の高齢者や低所得者には難しいですよね。

権利を放棄することもできますがその代わり次に住むところを探さなければ なりません。

ここにも、別の出費が出てくるのですね。

ですから、複合マンションでは、なかなか建て替えがスムーズに 移行しないのが実態です。

さらに、耐震基準が昔のまま残っている場合が多いのです。

そのため、建て替えを模索している方も多いでしょうが、 新しい建築基準が同じマンションを建てることが できなくなっています。

都市部のマンションは、多くが昭和40年ごろに立てられました。

このマンションの耐用年数の満期が近づいています。

鉄骨鉄筋コンクリートの耐用年数は47年です。

そろそろ建て替えの時期がやってきているのですが 人口比率の関係で建て替えができにくくなっているのです。

オーナーに5分の4の賛成が必要なのです。

人の衣食住の中でも住は費用もかかります。 したがって、建て替えがスムーズにいきません。

新しい工法

ラーメン工法というのはご存知でしょうか。?

針と筋交いを入れて補強する工法ですが、 このような工法を取り入れ、さらに、コンクリートを補強する方法です。 他にも免震構造といいまして、ダンパーを入れビルの下部が揺れるようになっている工法もあります。

工法代はかかりますが、今のところこの工法が一番地震に強いといわれています。

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しかし、日本で一番多いのは制振工法でしょう。 これは、ラーメン工法のような工法です。

耐震基準

昭和56年6月1日以降に建築されたマンションは耐震基準が設定されています。

その前に建築されたマンションには耐震基準が施されていません。

しかも、その耐震基準に適合するには努力規定がされています。

ですから、新耐震基準に満たされていない建物もあるのです。

もし、マンションを購入したり、賃貸する場合には、 その建築基準日を確認することも重要なことです。

しかし、ダンバー等を利用するような免震構造は別にしても、 改築により、ある程度の耐震構造がされているマンションは多いです。

また、神戸のような京阪神になりますと、あの阪神大震災で、 地震に弱いマンションは多くが倒壊しているのです。

余談になりますが、地震時に従来の在来工法よりもツーバイ工法の建物のほうが 倒壊が少なかったそうです。

これらの事実がこれからの 工法に生きてきます。

ツーバイ工法とは、マッチ箱の論理になります。

(引用) 不動産経済研究所が16日発表した、2017年度上半期の首都圏マンションの平均販売価格は、バブル期以来の高水準に突入。

価格上昇が続くマンションですが、分譲と賃貸を合わせて東京都内で建っている約13万3,000棟のうち、2割にあたる約2万5,000棟が「旧耐震基準」で建てられたもので、 現在の基準を満たしていません。

そうした中、三井不動産が「長寿命化」によって老朽化マンションを再生する新手法「リファイニング工事」を公開。

これは建物の構造を保つために必要な骨組み以外を全て解体し、新たな壁などを加えることで、建物全体の耐震性能を上げるというものです。

さらに、残した骨組みも、古いコンクリートの中の鉄筋部分に薬品を直接注入する「リハビリカプセル」工法によってコンクリートの寿命、ひいては、建物の寿命を大幅に延ばせるのだといいます。

建て替えに比べてコストは安く、工期も短くなるということです。

(引用) この工法です。

他の、デペロツパーも研究しているようですが、 今のところ、この工法がもっとも良いようです。

これで、中古マンションも購入しやすくなりました。

以前は、木造アパートも多かったのですが、 都市部では、コンクリートのマンションが増えています。 地震の関係もあるのでしょう。

また、セキュリティーも関係してきます。 特に、女子ですと防犯が関係してきます。

人気のあるのはオートロックです。 が、通常の生活では不便です。

なぜならば、ごみの出し入れの時とかに一々ロック解除しなければならないからです。

耐用年数

実は、この不動産事業にとって最も有り難いのがこの耐用年数です。

耐用年数がある間は、税金の申告にとって経費に算入することができるのです。

しかも、銀行の融資を取り付ける時も利益と計算され障害になりません。

考え方として、土地には耐用年数はありません。

土地の価値がゼロになることは考えられないからです。

建物は、いつか価値がゼロになりますので耐用年数があります。

マンションのメリット

マンションは通常、鉄骨鉄筋コンクリ―トですから耐用年数が47年もあります。

また、居住期間中は通常管理費や修繕費を払いつづけますよね。

このおかげで管理は管理会社がやってくれます。

一戸建てですと、自分で管理しなければなりません。 急な時にこまることがありません。

これは、賃貸でも分譲マンションでも同じことですね。

コストはかかりますが安心して居住できるということです。

ちなみに、主要都市部ではマンションがタイ並んでいます。

土地改良区では、立ち退きによりマンションラッシュが起きている地域もあります。

また、高齢者になりますと平面で生活することになりますので喜ばれることが 多くなり、マンションに引っ越しする高齢者もおられます。

まとめ

日本は、地震の多い国ですから、耐震基準は、常に気を使っていなければなりません。

また、これらは生命に関係することですので、特に、注意を払わなければなりません。

ところが、今、日本の主要都市で、に建築されているマンションには、 今日は56年6月1日以前のマンションも多くあるのです。

個人的には、耐震構造だからといって、また、免震構造だからといって必ずしも 地震に強いとは言えませんよね。

分譲マンションは都市部では今でも多く作られています。

購入する時にはこれらのことは参考にしてください。

さらに、耐用年数は47年となっていますので、そろそろ耐用年数を超えてくるマンションもあります。

ところが、今回三井不動産の、長寿命マンションはこれらに対処しているのです。

これから、大きく普及するでしょう。

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